زياده نسبه البناء جنوب خيطان

[www]

أقرت %20 للارتفاع المسموح به حسب أنظمة الاستعمالات التجارية خارج مدينة الكويت البلدية : السماح بزيادة نسبة البناء في جنوب خيطان الي 180%
كتب ثامر الخرينج:

اعتمدت بلدية الكويت السماح لملاك عقارات منطقة جنوب خيطان ضمن مشروع تنظيم منطقة المعارض زيادة نسبة البناء لتصبح %180 اضافة للسرداب والميزانين وزيادج الارتفاع المسموح ليصبح %20، حسب الانظمة والشروط والمعايير الخاصة بنظام الاستعمالات التجارية خارج مدينة الكويت.
واشترطت البلدية ـ التي احالت قرارها الى اللجنة الفنية في المجلس البلدي ـ اعادة تقديم الدراسة المرورية للمنطقة واستيفاء ملاحظات الجهاز الفني والادارة العامة للمرور وبما يعكس نسب البناء وفقا للقرار واعتمادها مرة اخرى من الجهاز الفني في بلدية الكويت، على ان يطبق هذا النظام على القسائم ذات المساحات التي تساوي او تزيد على 10.000م2 اما القسائم الاقل فيسري عليها النظام الحالي.
واكدت اهمية الا تقل مساحة الوحدة ـ المعرض ـ عن 100م2، لافتة الى انه يجب توفير موقف سيارة لكل 200م2 من مساحة البناء الكلية للقسيمة، وان يتم اخذ موافقة وزارات الخدمات والجهات ذات الصلة قبل الشروع في التنفيذ.
وجاء في قرار البلدية الذي رفعه مدير البلدية احمد الصبيح الى رئيس المجلس البلدي عبدالرحمن الحميدان امس:
أولا: قرارات تنظيم المنطقة
1 ـ تمت الموافقة على مشروع اعادة تنظيم منطقة المعارض جنوب خيطان جنوب الدائري السادس وذلك بموجب قرار لجنة شؤون البلدية رقم (ل ش ب 88/1/7/) المتخذ بتاريخ 1988/1/12م، وتم تأكيد هذا القرار بقرار لجنة شؤون البلدية رقم ( ل ش ب/ ف 89/1/83/203) المتخذ بتاريخ 1989/1/3م، حيث تحتوي المنطقة على:
ا ـ عدد القسائم بالمنطقة = 49 قسيمة ب ـ اجمالي مساحات القسائم = 245.030م2، ج ـ متوسط مساحات القسائم = 5.000م2 قسيمة .
2 ـ صدر قرار لجنة شؤون البلدية رقم ( ل ش ب/ف 90/1/2/28) المتخذ في 1990/1/9 والذي يقضي بالموافقة على نظام البناء المقترح للمنطقة التجارية الواقعة جنوب منطقتي خيطان والفروانية ـ مرفق نسخة عنه ـ وفق التالي:
1ـ الاستعمال: يسمح بجميع الاستعمالات التجارية ما عدا السكني والصناعي والحرفي.
2 ـ نسبة البناء: تكون نسبة البناء الكلية بواقع %50، من مساحة القسيمة في الارضي ويسمح بعمل سرداب بنسبة %80 وميزانين بنسبة %50 .
3 ـ مساحة الوحدة التجارية: لا تقل مساحتها عن (100م2) ايا كان استعمالها.
4 ـ الارتفاعات :پيكون الارتفاع الاجمالي للمبنى 8 امتار بما في ذلك ارتفاع الطابق الارضي والميزانين وبيت الدرج.
5 ـ مواقف السيارات: يجب توفير موقف سيارة لكل 200م2 من مساحة البناء الكلية للقسيمة شاملة الارضي والميزانين والسرداب.

الطيران المدني

بعد استعراض كل ما تقدم قام الجهاز الفني بالبلدية بدراسة طلبات اصحاب العلاقة في ضوء المعلومات لابداء الرأي الفني كالتالي:
ينقسم طلب اصحاب العلاقة الى شقين:
1 ـ طلب زيادة الارتفاع المسموح به ليصبح (25.00م) بدلا من (8.00م).
2 ـ طلب زيادة نسبة البناء لتصبح (%250) اضافة الى السرداب والميزانين.

وفقا لقرار لجنة شؤون البلدية رقم (ل ش ب / ف 90/1/2/28 المتخذ في 1990/1/9 الخاص بنظام البناء فان الاستعمال: يسمح بجميع الاستعمالات التجارية ما عدا السكني والصناعي والحرفي، ونسبة البناء: تكون نسبة البناءالكلية بواقع %50 من مساحة القسيمة في الارضي ويسمح بعمل سرداب بنسبة %80 وميزانين بنسبة %50.

رأي لجنة المرافق والخدمات على طلب اصحاب العلاقة:
تم مخاطبة لجنة المرافق والخدمات بكتابنا بتاريخ 2005/1/10 بطلب ابداء الرأي بشأن طلبات اصحاب العلاقة بهذا الشأن وجاءت ردود - مرفق نسخة عنها - كالتالي:
رئاسة هندسة الصيانة: الرد بتاريخ 2005/3/27 م موافق - لا توجد لدينا خدمات بالاعمال المطلوبة.
رئاسة هندسة الصحية: الرد بتاريخ 2005/3/12 م موافق بشرط - نفيدكم علما بانه لا مانع من زيادة نسب البناء في منطقة جنوب خيطان حيث ان المنطقة غير منظمة ولا توجد شبكة للصرف الصحي فيها وسيؤخذ بالاعتبار زيادة نسبة البناء
إدارة الهاتف: الرد بتاريخ 2005/1/17، موافق بشروط، يوجد لدينا خدمات قائمة كما هو موضح في المخطط المرفق (TPDD5/41) كما يرجى المحافظة على خدماتنا القائمة ومراعاة عدم تعطيبها.

نسبة البناء

ادارة شبكات النقل والتوزيع الكهربائية: بتاريخ 2005/2/20 يتعذر الرد - يرجى تزويدنا بمخطط تنظيمي معتمد حتى نتمكن من ابداء الرأي ودراسة الموقع، وقد تم تزويد الادارة بمخطط تنظيمي مع المعاملة ولم يصلنا رد حتى تاريخه.
دائرة المياه: الرد بتاريخ 2005/2/14 مرفق نسخ من المخططات ارقام w&G.5262/28CـCC,28BـCC,5262/28ـCCm26ـ CC.28D,5171,5172,1613/1/R1 موضحا عليها خطوط المياه حول المنطقة حيث لا يوجد شبكات توزيع مياه بالمنطقة حاليا، وكذلك موضحا عليها كيبل التحكم (1x50 pair) للمحافظة على خدماتنا.
الادارة العامة للمرور: بتاريخ 2005/1/30 عدم الموافقة - نظرا لان الموقع يقع ضمن شبكة طرق ذات كثافة عالية لا سيما الدائري السادس السريع وطريق المطار فاننا نرى تحويل الموقع لكثافة عالية بزيادة نسبة البناء سيسبب ازدحاما مروريا بالاضافة لقربه من موقع المطار.
شركة نفط الكويت: بتاريخ 2005/1/25 نحيطكم علما بانه لا توجد ملاحظات خاصة بالشركة حول الموضوع وذلك حسب الكروكي المرفق.
هندسة المنشآت العسكرية: لا مانع من تنفيذ ما اشير اليه بكتابكم اعلاه
رئاسة هندسة الطرق: بتاريخ 2005/2/17، هذه الموضوعات من اختصاص لجنة خاصة لذلك في بلدية الكويت. لذا فانه لا مانع لدينا من حيث المبدأ على المشروع شريطة.
ـأ تطوير ما ذكر اعلاه
ـب تزويدنا بمخططات تفصيلية للمشروع توضح الطرق الداخلية وعدد الحارات والاتجاهات وكيفية ربطها بالطرق المحيطة بالمشروع.
ـج اخذ موافقة بلدية الكويت على ما طرحناه من ملاحظات ورأيهم بالدراسة المرورية

التوزيع المتوازن

سادسا: مراجعة استشاري المخطط الهيكلي للدولة:
بمراجعة مستشار المخطط الهيكلي لابداء الرأي حول طلب اصحاب العلاقة زيادة نسبة البناء وزيادة الارتفاع بتاريخ 2005/9/24 واعادة الطلب مرة اخرى بتاريخ 2007/3/15 فقد ورد الرأي الاستشاري كالتالي:
الرأي الاستشاري: تركزت الرؤية التخطيطة للمخطط الهيكلي 2005 وكذلك التوصيات الخاصة به لجعل دولة الكويت مركزا ماليا اداريا تجاريا عالميا، والذي اصبح توجها حاليا تتبناه الدولة، ويتم ذلك بتفعيل دور الكويت الاقليمي المحوري الناتج عن موقعها الاستراتيجي والذي يربط بين دول مجلس التعاون الخليجي في الجنوب ودول الشمال كالعراق وايران ودول جنوب غرب آسيا، هذا الى جانب ضرورة التوازن بين عناصر التنمية العمرانية من توزيع متجانس للسكان على الأرض وتوفير فرص العمل والمرافق والخدمات بشكل متميز، حتى يمكن الوصول الى تنمية واقعية تخدم الطموحات والاحتياجات الفعلية للمجتمع الكويتي.
وقد سعى المخطط الهيكلي الى توزيع الخدمات (التجارية والادارية والاجتماعية والثقافية) بشكل هرمي على المستويات التخطيطية المختلفة بحيث يتناسب حجم ونوع الخدمات المقدمة مع حجم الطلب وكذلك عدد السكان الموجود بدائرة كل خدمة.
ومن جانب آخر، فقد أدى عدم التوزيع المتوازن للمراكز الخدمية/ التجارية، او المراكز التجارية بلغة اليوم، بصورة مناسبة على جميع اجزاء المنطقة الحضرية الحالية الى تمركز هذه الخدمات بشكل مكثف في أجزاء معينة (كمنطقة حولي، والسالمية، والشويخ) وحرمان أجزاء اخرى من المنطقة الحضرية من معظم الخدمات المطلوبة، الأمر الذي سبب ضغطا كبيرا على معظم المرافق والطرق، كما أدى ذلك الى ارتفاع غير محكوم وغير مبرر لاسعار الأراضي بهذه المناطق.
وقد خلص المخطط الهيكلي الى أن هناك حاجة الى اعادة توزيع بعض الانشطة التجارية بحيث تحقق التوازن في توزيع الخدمات لتخدم اكبر قدر ممكن من السكان والتي ستعمل على:
أ- توفير مراكز جذب تقابل لمدينة الكويت من حيث توفير الخدمات التجارية والترفيهية والادارية.
ب- العمل على خلق التوزيع المتجانس لحجم المرور على شبكة الطرق.
جـ- توفير مراكز متوسطة المستوى والحجم لتكملة الخدمات التجارية والترفيهية والادارية وذلك بملء الفراغ بين مدينة الكويت ومراكز الضواحي.

قيمة العقارات

مراجعة الجهاز الفني بشأن طلب اصحاب العلاقة: بمراجعة الجهاز الفني بشأن طلب اصحاب العلاقة زيادة الارتفاعات لتصبح (25م) بدلا من (8م) المعمول بها حاليا فانه وفقا لكتب الادارة العامة للطيران المدني المشار اليها اعلاه افادت بالسماح بالارتفاع فقط (20مترا) بالاضافة الى افادة مستشار المخطط الهيكلي يمكن السماح بزيادة الارتفاع الى (20م)، لذا فانه يمكن زيادة الارتفاع الى عشرين مترا.
وبمراجعة طلب زيادة نسبة البناء لتصبح (%250) فإنه وفقا للمخطط الهيكلي للدولة فقد اوصى المخطط الهيكلي للدولة بتقييد زيادة النسب التجارية داخل المنطقة الحضرية والحفاظ على المعدل الحالي للاستعمالات التجارية بواقع 3.85م2 /فرد وان النسب التجارية خارج مدينة الكويت وفقا للمخطط الهيكلي هي %180 وذلك للمناطق المخصصة للاستعمالات التجارية حسب الأنظمة والشروط والمعايير الخاصة بنظام البناء خارج مدينة الكويت، كما يوصي المخطط الهيكلي بالتشجيع لعمل مجمعات تجارية على مساحات كبيرة تحتوي على كافة الخدمات ومواقف السيارات بدلا من القسائم الصغيرة.
اما بخصوص المناطق المخصصة كمعارض تجارية فطبيعة المعارض الا تزيد في الارتفاع عن دورين أو ثلاثة ادوار ويشجع الملاك على انشاء هذه المعارض على مساحات كبيرة مع ضرورة الالتزام بتوفير مواقف السيارات اللازمة وفق المعايير المتبعة لهذا النشاط التجاري.
ان القسائم في المنطقة موضوع الطلب هي قسائم ملكيات خاصة وليست بعقود استغلال لأراضي املاك الدولة وانه على الرغم من توجه المخطط الهيكلي للدولة بالتشجيع على اقامة المعارض على مساحات كبيرة من الاراضي الا ان السماح بزيادة نسب البناء في المنطقة تعني بالضرورة رفع قيمة هذه العقارات والتي يجب وضع وتحديد الاليات المناسبة لتحقيق التوازن في الاستفادة من هذا للملاك وكذا للدولة.
وبدراسة الجهاز الفني للدراسة المرورية المقدمة من اصحاب العلاقة فاننا نرى الاخذ بعين الاعتبار عمل دراسة مرورية حديثة لحل المشاكل المرورية بالمنطقة المحيطة، علما بان الدراسة المرورية المقدمة من قبل المالك اقترحت تطوير كل من تقاطع طريق المطار وطريق الملك فيصل مع طريق الدائري السادس وهو تطوير يتطلب اعادة النظر في الدراسة المرورية التفصيلية المحدثة والشوارع المقترحة في المنطقة، ويجب ان يتم اخذ المعلومات التخطيطية من ادارة المخطط الهيكلي بما فيها شبكة الطرق حيث ان التغيير لم يأخذ بالاعتبار المعلومات التخطيطية الخاصة بالمنطقة واخذ الموافقات النهائية على الدراسة المرورية من قبل الادارة المخطط الهيكلي.


ورد بالدراسة المرورية المقدمة مع كتاب أصحاب العلاقة بتاريخ 2006/7/15 باستعمالات ومساحات تجارية كبيرة جدا كالاتي: محلات تجارية (210.000م2)- مكاتب (279.000م2) قاعة عرض (240.000م2)- مبنى ترفيهي (90.000م2)- سوق مركزي (20.000م2) فنادق بعدد (600 غرفة)- سينما بعدد (4500 مقعد)، وبمراجعة هذه المساحات مساحات كبيرة جدا مقارنة بالمساحات المسموح بها اما الاستعمالات فنجد انها لا تتماشى مع الاستعمالات المسموح توافرها بالمعارض، وقد قدم اصحاب العقارات كتابهم بتاريخ 2007/3/26 والذي يفيد بان النسب والمساحات التي تم تقديمها بالدرسة المرورية فقد تم افتراضها الحد الأعلى لنسبة البناء بواقع %600 تقريبا حتى يتسنى معرفة الانعكاسات المرورية على المنطقة (لاغراض الدراسة فقط).

الرأي الفني:
بدراسة طلب اصحاب العلاقة زيادة الارتفاع ليصبح (25م2) وزيادة نسبة البناء لتصبح (%250) وبمراجعة الكتب والمراسلات الواردة من جهات الدولة المعنية وبخاصة الادارة العامة للطيران المدني والادارة العامة للمرور بوزارة الداخلية وكذلك ردود لجنة المرافق والخدمات الواردة بالتقرير اعلاه والمرفقة مع هذا الكتاب.
وبمراجعة رد استشاري المخطط الهيكلي بشأن الموضوع وبعد مراجعة الجهاز الفني لكل ما تقدم نرى انه يمكن السماح بزيادة الارتفاع المسموح بها بالمنطقة ليصبح (20م) ووفقا لشروط الطيران المدني الواردة اعلاه وتعديل نسب البناء لتصبح بواقع (%180) من مساحة القسيمة وذلك حسب الانظمة والشروط والمعايير الخاصة بنظام الاستعمالات التجارية خارج مدينة الكويت.

[MUBASHER]

تسلم يا ابو وليد علي هالأخبار

[www]

الله يجزاك خير بوتركي وشرفتنا بمرورك الكريم

[ماكمان]

الله يعطيكم العافيه على هالاخبار